VORSICHT bei drohenden Kreditverkäufen....

..................vielen Immobilienbesitzern bereiten die Nachrichten über Verkäufe von Immobilienkreditverträgen durch Banken an zwielichtige Finanzinvestoren schlaflose Nächte. Schließlich droht dann schnell die Zwangsvollstreckung von Haus und Grund. Die anwalt.de-Redaktion informiert über die aktuelle Rechtslage, welche rechtlichen Möglichkeiten Kreditnehmer zu ihrem Schutz ergreifen können und wie das Justizministerium die gesetzlichen Lücken schließen will.


Grundproblematik

Wenn es um einen Kredit geht, verlassen sich viele Kunden auf die „Bank ihres Vertrauens“ und schließen Darlehensverträge ab, die mit einer Grundschuld abgesichert sind. Doch gerät man mit den Ratenzahlungen in Rückstand, setzt man sein Immobilieneigentum aufs Spiel. Denn inzwischen verkaufen die Kreditinstitute immer öfter die Darlehensforderungen ihrer Kunden an so genannte Hedge-Fonds, die einzig an einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie interessiert sind, damit sie so möglichst schnell viel Gewinn erzielen. Mittlerweile sind sogar Fälle an die Öffentlichkeit gelangt, bei denen die Darlehensschuldner eine Vollstreckung in ihr Immobilieneigentum dulden mussten, obwohl sie alle Raten vertragsgemäß bezahlt hatten.

Die einzige Möglichkeit, die Bankkunden momentan haben, diese gefährliche Klippe zu umschiffen, bietet eine Sicherungsabrede, die zusätzlich zum Darlehensvertrag vereinbart wird. Hierin kann festgelegt werden, dass die Bank nicht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben darf, wenn der Darlehensnehmer die Raten ordentlich leistet. Diese Sicherungsabrede gilt im Fall des Forderungsverkaufs nicht direkt gegenüber dem neuen Investor, allerdings kann sich der Kreditnehmer ihm gegenüber darauf berufen und so die Vollstreckung in die Immobilie verhindern.


Teilsieg vor Gericht

Bereits letztes Jahr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Verkauf von Darlehensverträgen an Finanzinvestoren ohne Zustimmung des Kreditnehmers grundsätzlich zulässig ist (Az: XI ZR 195/05). Wird der Schuldner nicht informiert, so stehen ihm allenfalls Schadensersatzansprüche gegenüber seinem Kreditinstitut zu, die sich aus der Verletzung des Bankgeheimnisses oder des Bundesdatenschutzgesetzes ergeben können. Die Forderungsabtretung bleibt jedoch wirksam. Soll diese Rechtswirkung verhindert werden, müssen Bank und Kunde ein Abtretungsverbot ausdrücklich oder stillschweigend vereinbaren.

Damit stehen Schuldner einer Darlehensforderung nach derzeitiger Rechtslage schlecht da, wenn ihr Kredit von Sparkasse oder Bank weiterveräußert wird. Doch es ist ein kleinwenig Licht am Horizont auszumachen. Denn das Oberlandesgericht München hat jetzt mit einem Urteil in einem solchen Fall die Zwangsvollstreckung für Finanzinvestoren erheblich erschwert. Konkret ging es um eine Darlehensforderung in Höhe von insgesamt 290.000 Euro, die samt dazu gehörender Grundschuld zunächst an die Hypo Real Estate Bank, dann an die Lone-Star-Gruppe und schließlich an die Westend Olympic GmbH verkauft wurde. Als der Schuldner mit einigen Ratenzahlungen in Verzug geriet, kündigte die Westend Olympic den Darlehensvertrag und wollte ihn dazu zwingen, ihr eine Vollmacht für den Verkauf der Immobilie zu einem beliebigen Preis zu erteilen. Der Schuldner wollte stattdessen den Kredit auflösen und verlangte Informationen über die Höhe seiner Restschuld. Die Westend Olymp
ic verweigerte darüber jede Auskunft und leitete umgehend die Zwangsvollstreckung ein. Dagegen erhob der Kreditnehmer eine Vollstreckungsabwehrklage – mit Erfolg. Denn die Münchner Richter sahen in der Verweigerung von Auskünften zur Restschuld eine grobe Pflichtverletzung der Westend Olympic (Az.: 5 U 5102/06). Allerdings stellt das Urteil des OLG München nur einen Teilerfolg dar. Denn die Westend Olympic hat bereits angekündigt, nach Vorlage einer Abrechung über die Restschulden, erneut die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner zu betreiben.


Neu: Risikobegrenzungsgesetz

Doch wie können sich Kreditnehmer vor solchen „feindlichen Übernahmen“ ihrer Immobilien wehren? Das Justizministerium plant inzwischen mit dem so genannten Risikobegrenzungsgesetz, die Möglichkeiten für Hedge-Fonds und Banken einzuschränken, um Kreditnehmer besser vor der Veräußerung ihrer Darlehensforderungen zu schützen.

Der Vorschlag des Ministeriums sieht zunächst vor, dass Kreditinstitute ihren Kunden zukünftig auch nicht abtretbare Darlehensverträge anbieten und auf diese Möglichkeit den Kunden auch hinweisen müssen. Allerdings dürfen die Banken dann für solche Verträge einen höheren Zinssatz verlangen. Zukünftig soll es auch Unternehmern ermöglicht werden, nicht abtretbare Darlehensverträge abzuschließen.

Damit der Kreditnehmer rechtzeitig auf Änderungen des Darlehensvertrages reagieren kann, soll das Kreditinstitut dazu verpflichtet werden, den Kunden rechtzeitig über Änderungen zu unterrichten, voraussichtlich spätestens drei Monate vor Ablauf oder Änderung des Vertrags. Außerdem muss die Bank dem Kunden rechtzeitig die Abtretung der Darlehensforderung und einen Wechsel des Darlehensgläubigers anzeigen, damit er sich über den neuen Gläubiger informieren und notfalls Maßnahmen gegen eine längere Vertragsbeziehung mit ihm ergreifen kann.

Der derzeit nur für Verbraucherdarlehen geltende Kündigungsschutz, dass geringe Störungen bei der Ratenzahlung nicht sofort einen Forderungsverkauf rechtfertigen, soll nach Ansicht von Justizministerin Zypries auf Grundstücksdarlehen ausgedehnt werden. Weiter sind Änderungen bei der Zwangsvollstreckung vorgesehen, die es dem Darlehensnehmer erleichtern sollen, Schadensersatzansprüche gegenüber seiner Bank wegen einer unberechtigten Zwangsversteigerung durchzusetzen.

Die aktuell geltende Rechtslage schützt den redlichen Darlehensnehmer nur unzureichend.

Anwälte informieren.................

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Der Newsletter von http://www.buerger-cert.de
vom 20.03.08

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Guten Tag,
die Gefaehrdungen im Internet nehmen stetig zu - das ist eines der
Ergebnisse des BSI-Lagebildes zur IT-Sicherheit fuer das vierte Quartal
2007. Zwar waren weniger E-Mails mit schaedlichen Dateien im Netz
unterwegs, dafuer stieg die Zahl von Webseiten, die Schaedlinge
verbreiten. Ausserdem nahm sowohl die Zahl der Spam-Mails als auch die
Gefaehrdung durch Bot-Netze weiter zu. Mehr Infos dazu gibt es auf der
BSI-Webseite [http://www.bsi.de/literat/lagebericht/index.htm]. Weitere
aktuelle Meldungen rund um die Sicherheit im Internet finden Sie wie
immer in unserem Newsletter. Spannende Lektuere und sichere Stunden im
globalen Netz wuenscht Ihnen
Ihr BUERGER-CERT-Team
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Die Themen dieses Newsletters:

1. Trojaner im Anmarsch: Spam-Mails locken mit kostenlosen Bildschirmschonern
2. Gefaehrliche Umleitung: Online-Kriminelle missbrauchen vertrauenswuerdige Webseiten zur Schadcodeverbreitung
3. Ausgespaeht: Flash-Funktionen ermoeglichen Datenspionage bei eBay-Auktionen
4. Absturzgefaehrdet: RealPlayer weist Schwachstelle auf
5. Wieder ein Leck: Sicherheitsluecke im VLC Mediaplayer
6. Heimtueckisch: Download-Manager laedt Trojanische Pferde
7. Unbedingt updaten!: Microsoft schliesst kritische Luecken in Office-Programmen
8. Ein Patch kommt selten allein: Apple schliesst 46 Sicherheitsluecken
9. Schnell patchen!: F-Secure stellt Updates fuer mehrere Produkte bereit
10. Damit die Sonne wieder scheint: Sicherheitsluecken in SUN Java geschlossen
11. Provider muessen nachruesten: Online-Kriminelle umgehen vermehrt Spam-Schutz von E-Mail-Diensten

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1. STOERENFRIEDE: Spam-Mails locken mit kostenlosen Bildschirmschonern

Trojaner im Anmarsch
Online-Kriminelle verbreiten derzeit E-Mails, in denen vermeintliche
3D-Bildschirmschoner zum kostenlosen Download angeboten werden. Dies
meldet das IT-Sicherheitsunternehmen Sunbelt Software
[http://www.sunbelt-software.com/]. Die Mails mit dem Betreff "Best
screensaver for you" werben mit extrem realistisch wirkenden 3D-Motiven,
die der Empfaenger ueber die angegebenen Webseiten herunterladen koenne.
Folgt man jedoch einem der aufgefuehrten Links und klickt eine der
Dateien an, wird ein Trojanisches Pferd auf dem Rechner installiert.
Dieses laedt weitere Schadsoftware aus dem Netz nach. Empfaenger sollten
die Mails umgehend loeschen und keinesfalls weiterleiten. Ausserdem
sollte der Antivirenschutz stets auf dem aktuellen Stand gehalten
werden. Mehr Infos zu Trojanischen Pferden gibt es auf der
BSI-FUER-BUERGER-Seite [http://www.bsi-fuer-buerger.de/viren/04_04.htm].


2. STOERENFRIEDE: Online-Kriminelle missbrauchen vertrauenswuerdige
Webseiten zur Schadcodeverbreitung

Gefaehrliche Umleitung
Online-Betrueger missbrauchen derzeit bekannte Webseiten, um
schaedliche Software im Netz zu verbreiten, berichtet die IT-News-Seite
Heise [http://www.heise.de]. Dazu genuegt es, wenn der Nutzer Links aus
Suchergebnissen von Suchmaschinen anklickt. Die Online-Kriminellen
manipulieren die angegebenen Suchergebnisse, so dass der Nutzer auf eine
praeparierte Webseite umgeleitet wird, wenn er auf den Ergebnis-Link
klickt. Auf den Seiten werden zu Phishing-Zwecken private Daten
ausspioniert oder vermeintliche Videocodecs und Antispyware zum Download
angeboten. Laedt der Nutzer diese Dateien jedoch herunter und fuehrt sie
aus, installiert sich ein Trojanisches Pferd auf den PC. Betroffen sind
unter anderem Webseiten wie ZDnet Asia sowie Webauftritte von
US-Universitaeten und US-Behoerden.


3. STOERENFRIEDE: Flash-Funktionen ermoeglichen Datenspionage bei
eBay-Auktionen

Ausgespaeht
Die Verbraucherschutzseite falle-internet.de
[http://www.falle-internet.de] berichtet von einer Schwachstelle, ueber
die Angreifer private Daten von eBay-Anwendern ausspionieren koennen.
Dazu genuegt das Anschauen einer manipulierten Auktion als angemeldeter
Nutzer. Ueber praeparierte Flash-Animationen, die in dem Angebot
eingebunden sind, koennen die Betrueger dann Name, Adresse sowie weitere
private Informationen ausspaehen. Ausserdem koennen mithilfe eines
manipulierten Log-In-Formulars die Anmeldedaten des Nutzers ausgelesen
werden. Anwendern wird geraten, Flash zu deaktivieren.


4. STOERENFRIEDE: RealPlayer weist Schwachstelle auf

Absturzgefaehrdet
Ueber eine Sicherheitsluecke im RealPlayer ist es Angreifern moeglich,
den Browser des Nutzers zum Absturz zu bringen. Moeglicherweise laesst
sich die Schwachstelle auch ausnutzen, um schaedliche Software auf
fremde Rechner zu schleusen. Dies berichtet die IT-News Seite Heise
[http://www.heise.de]. Dazu genuegt es, mit dem Internet Explorer eine
manipulierte Webseite zu besuchen, die ActiveX-Elemente enthaelt. Einen
Patch, der das Problem beseitigt, gibt es bislang nicht. Das
Buerger-CERT raet Anwendern, generell Aktive Inhalte zu deaktivieren.


5. STOERENFRIEDE: Sicherheitsluecke im VLC Mediaplayer

Wieder ein Leck
Ueber eine Schwachstelle im VLC Mediaplayer ist es Online-Kriminellen
moeglich, mithilfe von manipulierten Untertitel-Dateien schaedliche
Software auf fremden Computern auszufuehren. Betroffen sind die
Versionen 0.8.6c bis einschliesslich der erst kuerzlich
veroeffentlichten Version 0.8.6e. Ein Update, das den Fehler beseitigt,
wurde bisher noch nicht veroeffentlicht. Nutzern wird geraten, keine
Multimedia-Dateien aus nicht vertrauenswuerdigen Quellen zu oeffnen, da
Untertitel-Dateien automatisch geladen werden. Sobald ein Patch bereit
steht, sollte dieser umgehend installiert werden.


6. STOERENFRIEDE: Download-Manager laedt Trojanische Pferde

Heimtueckisch
Wie das IT-Sicherheitsunternehmen Kaspersky
[http://www.kaspersky.com/de/] meldet, schleuste der Download-Manager
FlashGet fuer Windows zehn Tage lang Trojanische Pferde auf die Rechner
der Nutzer. Offenbar hatten Cyberkriminelle die Webseite des Herstellers
gehackt und die Schadsoftware dort eingeschmuggelt. Dies hatte zur
Folge, dass FlashGet die schaedlichen Dateien automatisch auf die PCs
der Anwender lud. Der Fehler wurde mittlerweile behoben. Betroffen waren
alle FlashGet-Versionen 1.9.xx. Anwender sollten auf jeden Fall den
Rechner auf Viren ueberpruefen und das FlashGet-Verzeichnis nach den
schaedlichen Dateien inapp4.exe, inapp5.exe und inapp6.exe durchsuchen.
Das Buerger-CERT empfiehlt, beim Download von Programmen aus dem
Internet generell Vorsicht walten zu lassen.


7. SCHUTZMASSNAHMEN: Microsoft schliesst kritische Luecken in
Office-Programmen

Unbedingt updaten!
An seinem monatlichen Patch-Day hat Microsoft vier Updates
veroeffentlicht, die insgesamt 12 kritische Sicherheitsluecken in MS
Office beseitigen. Ueber die Schwachstellen ist es Angreifern
beispielsweise moeglich, schaedlichen Code auf fremde Computer zu
schleusen. Dazu genuegt unter anderem der Besuch einer praeparierten
Webseite oder das Oeffnen eines per E-Mail zugesendeten Excel-Dokuments.
Nutzer sollten die Updates MS08-14 bis MS08-17 schnellstmoeglich
einspielen. Dies geschieht am einfachsten ueber die
Windows-Update-Webseite [http://windowsupdate.microsoft.com]. Auch fuer
die Office-Versionen 2004 und 2008 fuer Mac OS X-Systeme stellt
Microsoft Patches zur Verfuegung. Anwender sollten diese umgehend von
der Herstellerseite [http://www.microsoft.com/downloads] herunterladen
und installieren.


8. SCHUTZMASSNAHMEN: Apple schliesst 46 Sicherheitsluecken

Ein Patch kommt selten allein
Apple beseitigt mit seinem Update 2008-002 insgesamt 46 Schwachstellen
in verschiedenen Anwendungen. Viele der Sicherheitsluecken ermoeglichten
es Angreifern bislang, schaedliche Software auf fremde PCs zu schleusen
- beispielsweise ueber praeparierte E-Mail-Anhaenge. Betroffen sind
beispielsweise die Application Firewall, das Appkit, der Help Viewer
sowie in Mac OS X integrierte Programme von anderen Anbietern wie Clam
AV, Apache oder Kerberos. Ausserdem schliesst der Hersteller 13
Schwachstellen in Apple-Safari. Sofern Anwender die automatische
Update-Funktion aktiviert haben, erhalten sie die Patches automatisch.


9. SCHUTZMASSNAHMEN: F-Secure stellt Updates fuer mehrere Produkte
bereit

Schnell patchen!
F-Secure hat verschiedene Schwachstellen in seinen Virenscannern
beseitigt. Ueber die Sicherheitsluecken war es Online-Kriminellen
bislang moeglich, Schadprogramme auf fremden Rechnern auszufuehren oder
Komponenten zum Absturz zu bringen. Dazu genuegt das Oeffnen von
praeparierten Archivdateien. Das Buerger-CERT raet Nutzern dazu, die
bereit gestellten Updates umgehend einzuspielen. Die Produkte F-Secure
Messaging Security Gateway, Internet Security sowie Mobile Anti-Virus
werden ueber das automatische Update aktualisiert. Alle anderen
betroffenen Antivirusloesungen muessen manuell auf den aktuellen Stand
gebracht werden. Eine Liste mit allen Updates steht bei F-Secure
[http://f-secure.com/security/fsc-2008-2.shtml] zum Download bereit.


10. SCHUTZMASSNAHMEN: Sicherheitsluecken in SUN Java geschlossen

Damit die Sonne wieder scheint
Ueber Schwachstellen in der SUN Java Laufzeitumgebung und in SUN Java
Webstart ist es Angreifern unter anderem moeglich, Schadcode auf fremde
Rechner zu schleusen oder Sicherheitseinstellungen zu umgehen. Betroffen
sind JDK und JRE bis einschliesslich Version 6 Update 4, JDK und JRE bis
einschliesslich Version 5.0 Update 14 sowie SDK und JRE bis
einschliesslich Version 1.4.2 Update 16. Das Unternehmen stellt Updates
zur Verfuegung, welche die Probleme beseitigen. Sie stehen beim
Hersteller [http://java.sun.com] zum Download bereit.


11. PRISMA: Online-Kriminelle umgehen vermehrt Spam-Schutz von
E-Mail-Diensten

Provider muessen nachruesten
Cyberkriminellen gelingt es immer haeufiger, den Spam-Schutz von
E-Mail-Diensten zu umgehen. Dies berichtet das IT-Sicherheitsunternehmen
MessageLabs [http://de.messagelabs.com/] in seinem Intelligence Report
fuer den Monat Februar. Viele E-Mail-Anbieter nutzen das so genannte
"Captcha"-Verfahren (Completely Automated Public Turing test to tell
Computers and Humans Apart, zu Deutsch etwa: Vollautomatischer
Turing-Test, um Computer und Menschen zu unterscheiden), um sich vor
Missbrauch zu schuetzen. Bei diesem Verfahren wird beispielsweise eine
Zahlenfolge angegeben, die der Nutzer manuell eintippen muss, bevor er
sich auf einer Seite registrieren kann. Cyberkriminelle wenden nun
Techniken an, um die Captcha-Abfrage zu umgehen und nutzen ihre
Bot-Netze dazu, um massenweise E-Mail-Konten anzulegen. Diese werden
anschliessend zum Spam-Versand eingesetzt. Laut MessageLabs werden 4,6
Prozent der Spam-Mails ueber Webmail-Dienste verschickt. Den weitaus
groessten Anteil nimmt dabei Yahoo Mail mit 88,7 Prozent ein. Der Anteil
der Spam-Mails ueber Google G-Mail hat sich seit Januar von 1,3 Prozent
auf 2,6 Prozent verdoppelt. E-Mail-Provider muessten daher auf lange
Sicht umdenken, um ihre Dienste wirksam vor Missbrauch zu schuetzen.