Modernisierung: Wenn der Vermieter die Wände einreißt -------------------------------------------------------
hallo,
in manchem Fall ist ein unliebsamer Mieter schon "hinausmodernisiert" worden. Und bei vielen geht die Angst um, nach einer Wohnungsmodernisierung die höhere Miete nicht mehr zahlen zu können oder zu wollen. Auf der anderen Seite ist eine Wohnung im guten Zustand nicht nur im Interesse des Vermieters sondern auch des Mieters. Das anwalt.de Redaktionsteam erläutert die Rechtslage bei Modernisierungsmaßnahmen und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter hierbei haben.
Interessen des Vermieters
§ 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt die Modernisierung von Mietwohnungen. Die Vorschrift versucht einen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter zu erzielen. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung durchzuführen, damit er seine Verkehrssicherungspflicht als Vermieter erfüllt. Denn ergreift er keine Maßnahme, so haftet er, wenn Schaden aufgrund des schlechten Wohnungszustandes entsteht. Aus diesem Grund ist der Mieter gemäß § 554 Absatz 1 dazu verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden, wenn sie zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, also alle Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneuerungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen und auch vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen.
Darüber hinaus hat der Vermieter auch ein berechtigtes Interesse, seine Immobilie an den jeweiligen örtlichen Standard anzupassen. Aus diesem Grund ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, die den Wert seiner Mietimmobilie steigern – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. In einem aktuellen Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dieses Recht nicht nur dem Vermieter zusteht, sondern auch der Käufer einer Immobilie eventuell zur Modernisierung der Mietwohnungen berechtigt ist. Hat der ursprüngliche Vermieter den Immobilienkäufer schriftlich dazu ermächtigt, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen abzugeben, kann der Käufer bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer alle Erklärungen zur Modernisierung abgeben und diese durchführen lassen. (BGH, Az.: VIII ZR 105/07)
Interessen des Mieters
Umgekehrt hat der Mieter ein Interesse, dass seine Wohnung durch Wert steigernde Modernisierungen für ihn nicht unbezahlbar wird und der Sanierung nicht eine enorme Mieterhöhung folgt. Auch hier hat der Gesetzgeber eine interessengerechte Lösung angestrebt, die sich in § 554 Absatz 2 BGB findet. Denn dienen die Maßnahmen nicht der bloßen Erhaltung der Mietwohnung, sondern deren Modernisierung, so darf der Vermieter diese nur unter strengeren Voraussetzungen durchführen. Luxusmodernisierungen sind grundsätzlich unzulässig. Allerdings sind Modernisierungsmaßnahmen rechtens, wenn sie für den Mieter keine unzulässige Härte darstellen. Hierbei sind die Interessen aller Beteiligten, also die des Vermieters an der Wertsteigerung oder Förderung der Attraktivität seiner Immobilie und auch die Interessen der anderen Mieter zu berücksichtigen, die sich etwa mehr Komfort o.Ä. wünschen.
Generell gilt: Wird durch die Modernisierung die Wohnung nur an den allgemeinen örtlichen Wohnstandard angepasst, so muss sie der Mieter dulden und eine Mieterhöhung hinnehmen. Dies bejahte der Bundesgerichtshof auch im oben erwähnten Fall, bei dem in einer großen Vier-Zimmer-Wohnung eine Abstell- und Speisekammer im Zuge einer Badsanierung in eine separate Toilette umgebaut worden war.
Modernisierungsankündigung
Gemäß § 554 Absatz 3 BGB muss der Vermieter die Modernisierung (Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer) und die zu erwartende Mieterhöhung mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Dies gilt nicht, wenn eine Mieterhöhung nur unerheblich ist bzw. unterhalb der Bagatellgrenze von 5 Prozent liegt, zum Beispiel wenn es nur um den Austausch von Heizkörperventilen oder einen Kabelanschluss geht. Auch wenn es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme im Sinn von § 554 Absatz 1 BGB handelt, ist der Vermieter nicht an die Frist von drei Monaten gebunden. Allerdings muss er auch in einem solchen Fall Art und Umfang der Maßnahme dem Mieter ankündigen.
Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, so obliegt dem Mieter eine Duldungspflicht. Er muss den Zugang zu den von der Modernisierung betroffenen Wohnungsbereichen gewährleisten und mit der Modernisierung einhergehende Belästigungen (Lärm, Staub etc.) dulden. Zu einer Mitwirkung ist er aber nicht verpflichtet.
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Unwirksame Renovierungsklausel: Sie können zum Ausgleich die Miete erhöhen Ihr Mieter darf zusätzliche Schlüssel für Post- und Zeitungsboten verlangen Zum Nachteil Ihres Mieters können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung oft nicht ändern
gestern erkundigte sich ein Vermieter bei mir nach dem Stand der Rechtsprechung zu Klauseln über Schönheitsreparaturen. Die Gerichte setzen inzwischen sehr hohe Maßstäbe an solche Klauseln. So sind Klauseln, die einen Mieter bei Beendigung des Mietvertrags, unabhängig von der Dauer des Mietvertrags, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, grundsätzlich unwirksam.
Prüfen Sie deshalb, ob die Klauseln in Ihrem Mietvertrag Fristen unabhängig von Zustand und Abnutzung der Wohnung setzen. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Klauseln unwirksam, die einen Mieter zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung verpflichten. In Ihren Mietverträgen muss deutlich zum Ausdruck kommen, dass die Fristen flexibel sind und eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich ist. Dies kann im Vertragstext beispielsweise durch Formulierungen erfolgen, wonach Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "im Allgemeinen" alle 3, 5 oder 7 Jahre auszuführen sind. Um einen starren Fristenplan handelt es sich nicht, wenn Sie als Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet sind. Der BGH hat außerdem entschieden, dass Klauseln die Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten, ebenfalls unwirksam sind wenn der Renovierungsbedarf nicht berücksichtigt wird.
Mein Tipp: Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass Sie wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eine Mieterhöhung vornehmen können. Für die Höhe des Zuschlags gelten die Bestimmungen des § 28 der II. Berechnungsverordnung entsprechend. Danach können Sie einen jährlichen Zuschlag von 8,50 EUR/m² Wohnfläche ansetzen. Etwas Unsicherheit bleibt jedoch: Der Bundesgerichtshof hat hierzu noch nicht abschließend entschieden.
Im ersten Fall dieses Vermieter-Telegramms hatte ein Mieter seinen Vermieter auf Aushändigung zusätzlicher Hausschlüssel verklagt. Der Mieter verließ regelmäßig früh morgens vor der Zustellung der Post das Haus. Die Zustellung wichtiger Post erfolgte oft verspätet, weil der Postbote häufig keinen Zugang zu den Briefkästen hatte. Diese waren nämlich im Hausflur angebracht. Da dem Postboten auch nach Betätigung der Klingeln oftmals kein anderer Hausbewohner öffnete, wollte der entnervte Mieter ihm nun Schlüssel für die Haustür aushändigen.
Das angerufene Amtsgericht Mainz entschied, dass Mieter von ihrem Vermieter zusätzliche Schlüssel verlangen können, die sie einem Briefzusteller sowie einem Zeitungsboten aushändigen können. Diese müssen Zugang zu den Briefkästen im Flur eines Hauses haben, ohne die Klingel betätigen zu müssen. Ein Vermieter hat allerdings das Recht zu erfahren, an wen zusätzliche Schlüssel übergeben werden. Der Richter stellte bei der Gelegenheit zudem fest, dass Klingeln von Briefträgern und Zeitungsboten bei anderen Mietern denen keine Post zugestellt wird, für diese unzumutbar ist (AG Mainz, Az. 80 C 96/07).
In diesem Fall stritten Vermieter und Mieter über die Höhe der Nebenkosten für das Jahr 2003. Der Vermieter hatte im Dezember 2004 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 erstellt, die ein zu Gunsten des Mieters ein Guthaben von 208 Euro auswies. Im Februar 2005, nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, korrigierte der Vermieter die Abrechnung. Er errechnete zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung von 115 Euro.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist eine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann. Eine Nachforderung liegt zum einen dann vor, wenn nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein Betrag gefordert wird, der die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen übersteigt. Eine Nachforderung liegt auch dann vor, wenn ein Vermieter einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter ursprünglich ein Guthaben berechnet hatte (BGH, Az. VIII ZR 190/06).
Mein Tipp: Verfallen Sie bitte nicht dem Irrtum, Ihre Betriebskostenabrechnungen bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist anpassen zu können. Die Abrechnungsfrist und der Ausschluss einer Nachforderung dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit über Nebenkostenabrechnungen vermeiden. Die Gerichte erwarten einheitlich eine zeitnahe und umfassende Abrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist.
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