Balkone und Terrassen: Was der Mieter darf, und was nicht Auch nach Umstellung auf Fernwärme muss Ihr Mieter die Heizkosten zahlen Bei einer Verbrauchsschätzung müssen Sie die Bemessungsgrundlage mitteilen
endlich werden die Tage länger und wärmer. Infolgedessen werden Ihre Mieter nun Balkone und Terrassen intensiv nutzen. Im Folgenden erfahren Sie welche Nutzungen erlaubt sind und was Ihre Mieter beachten müssen.
Auf einem gemieteten Balkon oder einer Terrasse können sich Mieter frei bewegen. Stühle, Bänke, Tische oder Sonnenschirme dürfen aufgestellt werden. Ihre Mieter dürfen auf Balkon und Terrasse rauchen, selbst wenn ein Nachbar sich durch den Zigarettenqualm belästigt fühlt. Es darf auch gefeiert werden. Allerdings ist die Ruhezeit ab 22:00 Uhr einzuhalten.
Blumenkübel dürfen auf Balkon oder Terrasse aufgestellt werden. Grundsätzlich gilt das auch für Blumenkästen oder Blumentöpfe. Voraussetzung ist, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt sind. Ihre Mieter müssen zudem darauf achten, dass Gießwasser, nicht Gebäudeteile oder andere Mieter beeinträchtigt. Mieter dürfen auch einen unauffälligen Sichtschutz oder ein Rankengitter anbringen. Sie müssen jedoch darauf achten, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Soll allerdings eine Markise angebracht werden, ist Ihre Zustimmung als Vermieter erforderlich.
Mieter dürfen auf Balkon oder Terrasse ihre Wäsche trocknen. Das gilt für eine "kleine Wäsche" und das Aufstellen eines Wäscheständers aber auch für eine dauerhaft montierte Wäschestange oder Wäscheleine. Hierfür erforderliche Befestigungen und Bohrungen sind genauso zulässig, wie Bohr- und Dübellöcher in einer Wohnung. "Große Wäsche" darf auf Balkonen und Terrassen getrocknet werden, wenn Balkon oder Terrasse an einem Hinterhof gelegen sind. Für die Reinigung des Balkons ist der Mieter zuständig. Hierzu gehört auch das Säubern des Abflusssiebes. Reparaturen sind aber Ihre Sache als Vermieter.
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Im ersten in dieser Woche vorgestellten Fall stritten Vermieter und Mieter über eine Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten. Der Mietvertrag der Parteien sieht vor, dass der Mieter die Kosten des Heizungsbetriebs zu tragen hat. Die Mietwohnung wurde zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt. Im Jahr 2001 stellte der Vermieter die Beheizung auf Fernwärmelieferung um. Als dieser vom Mieter die Begleichung der Heizkostenabrechnung 2004 in Höhe von 746,51 EUR forderte, lehnte dieser mit Verweis auf die Regelung im Mietvertrag ab.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass der Vermieter nach dem Mietvertrag berechtigt war, die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den Mieter umzulegen. Ein Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, darf die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen. Dies setzt allerdings eine Regelung im Mietvertrag voraus, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung entsprechend der II. Berechnungsverordnung trägt und diese die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsieht. Eine solche Umlagevereinbarung war im vorliegenden Fall aber gegeben (BGH, Az. VIII ZR 75/07).
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Im zweiten Fall Ihres Vermieter-Telegramms hatte ein Abrechnungsunternehmen gegen Ende des Jahres 2004 die Termine zur Ablesung der Heizungsverbrauchswerte den Mietern eines Kunden angekündigt. Ein Mieter war jedoch beim angekündigten Termin nicht in der Wohnung anzutreffen. Daraufhin wurde der Verbrauch des Mieters geschätzt. Es fehlte jedoch in der Abrechnung eine Erläuterung, auf welcher Grundlage der Verbrauch des Mieters ermittelt wurde.
Das Berliner Landgericht hat deshalb die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der sich zu seinen Gunsten ergebenden Nachforderung abgewiesen. Zwar berechtigte die Abwesenheit des Mieters den Vermieter die Heizkosten durch Schätzung ermitteln zu lassen. Grundsätzlich sind auch eine Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels und der Einzelkosten sowie der gezahlten Vorschüsse ausreichend. Dennoch war die Abrechnung nicht rechtmäßig, weil die Grundlagen der Schätzung in der Abrechnung nicht angegeben wurden. Ein pauschaler Verweis auf die Heizkostenverordnung genügt nicht. Eine Heizkostenabrechnung, die dem Mieter keine Möglichkeit bietet, die Angemessenheit der Schätzung zu überprüfen, ist nicht rechtmäßig (LG Berlin, Az. 67 S 472/06).
Mein Tipp: Was bei Nebenkostenabrechnungen im Allgemeinen zu beachten ist, gilt auch für Heizkostenabrechnungen. Abrechnungen müssen für einen Laien übersichtlich, verständlich und nachprüfbar gestaltet sein. Formal und rechnerisch müssen Sie für den Mieter nachvollziehbar sein ohne das hierbei ein Fachmann zu Rate gezogen werden muss.
Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters
....................................................................................... ---------- Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters
gegen den früheren Vermieter bei Vermieterwechsel------------------------ -------------
Die Kläger verlangten von der Beklagten, ihrer damaligen Wohnungsvermieterin, im September 2005 Erstattung von Kosten für bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen. Die Beklagte lehnte das ab und teilte mit, dass sie das Hausgrundstück verkauft habe. Am 21. Februar 2006 wurde der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die von den Klägern erhobene Klage auf Aufwendungsersatz ging am 22. August 2006 bei dem Amtsgericht ein. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Klage und Berufung sind aus diesem Grund ohne Erfolg geblieben.
Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichen, einen etwaigen Erstattungsanspruch der Kläger als verjährt anzusehen.
Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen verjährt zwar gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf dessen rechtliche Beendigung an. Maßgeblich ist somit die Eintragung der Erwerber in das Grundbuch am 21. Februar 2006.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, beginnt die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der Mieter - wie hier - allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, wann die Kläger von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch Kenntnis erlangt haben.
Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07
AG Tempelhof-Kreuzberg - 11 C 288/06 - Urteil vom 13. November 2006 LG Berlin - 62 S 338/06 - Urteil vom 5. April 2007 http://www.bundesgerichtshof.de ........................................................................http://www.geburtig.info
bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat
des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Klausel über die
Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die
Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern
vorzunehmen.
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der
Formularmietvertrag enthielt in § 4 Abs. 2 folgende Klausel:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich
Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".
§ 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet:
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten
fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das
Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der
Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der
Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses
unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in
Höhe von 8.696,66 € netto. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf
die Berufung des Klägers hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch
des Klägers bejaht und der Klage insoweit in Höhe von 6.902,03 €
stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten
hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts
aufgehoben und die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende
Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt,
dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
nicht zusteht, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formularklauseln
in § 4 und § 13 des Mietvertrags sind gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie
dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster
sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den
Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liegt eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff
der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten
Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht,
gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den
Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel
auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der
Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen
und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den
Schönheitsreparaturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum
Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt -
anders als das Berufungsgericht angenommen hat - zur Unwirksamkeit der
gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den
Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile, mit denen der in § 28
Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelte
Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten wird, liefe der
Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende
Reduktion hinaus.
Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08
AG Wedding - Urteil vom 14. November 2007 - 20 C 202/07
LG Berlin - Urteil vom 9. Juni 2008 - 67 S 7/08
Karlsruhe, den 19. Februar 2009
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh...
* Wohnungsübergabeprotokoll – Vorsicht vor der negativen Beweiskraft
* Mieter muss Fenster von außen streichen – Renovierungsklausel ist unwirksam
* Vorgegebene Farben während der Mietzeit - Renovierungsklausel ist unwirksam
Wohnungsübergabeprotokoll: Vorsicht vor der negativen Beweiskraft
Lieber Herr Galinsky,
vor dem Einzug und erst recht beim Auszug eines jeden Mieters sollten Sie immer ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen. Denn damit können Sie Beweisprobleme bei einem Streit mit Ihrem Mieter vermeiden. Insbesondere wenn es darum geht, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Ein- oder Auszug befand und ob Schäden vorlagen oder nicht. Und genau darum wird sehr häufig gestritten.
Immer wieder erleben Vermieter böse Überraschungen, wenn sie bei Auszug des Mieters die Schlüssel zurückerhalten. Häufig können Vermieter nämlich erst Wochen nach dem Auszug des Mieters den Zustand der Wohnung überprüfen. Egal, ob es um eine gesprungene Fensterscheibe, eine defekte Badewanne oder um Beschädigungen des Fußbodens geht. Idealerweise vereinbaren Sie als Vermieter mit dem Mieter eine Wohnungsbesichtigung und setzen dabei das Wohnungsübergabeprotokoll auf.
Vorsicht: Seien Sie bei der Protokollierung ganz genau, denn Ansprüche auf Grund von Mängeln, die nicht im Protokoll stehen, lassen sich nur noch schwer durchsetzen. Insofern hat das Protokoll eine negative Beweiskraft – was an Mängeln nicht drin steht, war auch nicht vorhanden.
Deshalb: Können Sie den Zustand der Wohnung nicht richtig erfassen, etwa weil sie noch nicht vollständig geräumt ist, dann vermerken Sie dies so in Ihrem Protokoll – so schützen Sie sich bei unliebsamen Überraschungen später vor Rechtsnachteilen. br> Weitere für Sie als Vermieter wichtige Themen lesen Sie auch in der aktuellen Ausgabe von VermieterRecht vertraulich, zum Beispiel:
* Sie hatten 2008 Mietausfälle – bis 31.03. können Sie den Grundsteuer-Rabatt beantragen * Betriebskosten – was zu tun ist, wenn der Mieter Ihnen Unwirtschaftlichkeit vorwirft * Neue BGH-Urteile – was sie für Sie bedeuten, auf den Punkt gebracht
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Mit freundlichen Grüßen
RA Tobias Mahlstedt, Chefredakteur
Mieter muss Fenster von außen streichen: Renovierungsklausel ist unwirksam
Ein Vermieter verklagte einen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 Euro wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag enthielt die Klausel, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia, verpflichtet ist. Des Weiteren war im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster, fachgerecht auszuführen hat. Der Mieter hatte die Wohnung in einem verwohnten Zustand zurückgelassen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in letzter Instanz, dass dem Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag war nicht wirksam. Die diesbezüglichen Klauseln des Vertrags waren rechtswidrig, weil sie dem Mieter auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, wie er in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Rechtswidrigkeit der Verpflichtung des Mieters Türen und Fenster sowie die Loggia von außen anzustreichen, führte zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08).
Betriebskosten: Was zu tun ist, wenn der Mieter Ihnen Unwirtschaftlichkeit vorwirft
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Vorgegebene Farben während der Mietzeit - Renovierungsklausel ist unwirksam
Das zweite für Sie ausgewählte aktuelle Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) hatte ebenfalls die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zum Gegenstand. Der Mieter forderte die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Nach Ende des Mietverhältnisses hatte der Vermieter verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen lassen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 Euro mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf. Im umstrittenen Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. Dieser sollte insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen ausführen. Zudem sollte er Parkettböden versiegeln und Teppichböden reinigen. Bei normaler Nutzung sollten die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre ausgeführt werden.
Der BGH kam nach Prüfung des Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einem Anstrich in einer vorgegebenen Farbskala verpflichtete. Dadurch wurde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt. Für diese Einschränkung lag aber kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters vor. Die Verpflichtung zum Anstrich in neutralen Farbtönen war nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis wurde dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben. Der BGH hat offen gelassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam war, weil sie einen starren Fristenplan enthielt. Deshalb wurde leider nicht durch die Karlsruher Richter geklärt, ob ein zulässiger flexibler Fristenplan vorliegt, weil der Zusatz "bei normaler Nutzung" verwendet wurde (BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).
Mein Tipp: Achten Sie in Ihrem Mietvertrag auf die genaue Formulierung einer Farbklausel. Im Sommer 2008 hatte der BGH bereits eine Klausel für unwirksam erklärt, die einem Mieter während der Nutzung der Mietwohnung bestimmte Wandfarben vorschreibt. Dadurch wird die Freiheit des Mieters während der Mietzeit unzulässig eingeengt. Vergewissern Sie sich außerdem, dass zukünftig von Ihnen abzuschließende Verträge entsprechend der neuen Rechtsprechung gestaltet wurden. Achten Sie darauf, dass sie sogenannte weiche Fristen enthalten, bei denen die Pflicht Ihres Mieters zur Renovierung vom jeweiligen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig gemacht wird.
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